Nieruchomości​ i zarządzanie nimi

Zarządcy klasy Premium

Zarządcy klasy Premium​, czyli rzadki okaz, którego nikt nigdy nie widział

Zarządzanie nieruchomościami wielomieszkaniowymi to nie łatwe zadanie. Liczba takich nieruchomości w naszym kraju stale rośnie. Czy wysoki standard usług w tej branży wogóle jest możliwy? Jaki powinien być zarządca i jakie powinien świadczyć usługi? 

Z całą pewnością cała branża zajmująca się zarządzaniem poszła w kierunku masowej i taniej obsługi. Kupujący nieruchomości oczekują jak najmniejszych obciążeń z tego tytułu, zaś po zarządcy nie spodziewają się wiele. Byle robił on to, co do niego należy i najlepiej by nikt nie zawracał sobie takimi sprawami głowy.

Zarządcy natomiast w tym układzie najczęściej działają na zasadzie - "zrobimy to po kosztach, ale gdy tylko będzie sposobność, to odbijemy sobie, gdzie tylko będzie można i na czym będzie można". Wśród zarządców krąży nawet taki mało śmieszny żart o tzw. dziesięcinie (poj. zapożyczone od daniny) a mające cechy niczego innego, jak wyłącznie korupcji w czystej postaci. W efekcie powyższego zaobserwować można szereg często kuriozalnych działań zarządców. Niestety coraz częściej działają oni z naruszeniem praw właścicieli lokali, stawiając się ponad nimi, nakazując, bądź zabraniając czegoś, narzucając własne decyzje, których nie mają prawa samodzielnie podejmować w kwestii nieruchomości.

Plan działania do zrealizowania

Większość zarządców przed corocznym zebraniem przygotowuje się na "atak" właścicieli lokali tj. zgłaszanie pretensji, zarzutów, prośby o wyjaśnienie sytuacji, wysokości opłat. Z czego wynika taka sytuacja? Głównie niestety z nienależytego wywiązywania się z obowiązków przez zarządców, niedbania w sposób wystarczający o interesy właścicieli lokali, a nawet niegospodarności na szkodę właścicieli lokali. Do tego dochodzi często merytorycznie niska jakość zebrań, gdzie nawet zdarza się, że sami zarządcy wykazują nieznajomość przepisów prawa. Tak faktycznie się dzieje.

W jednej ze wspólnot jeden z właścicieli chciał zabrać głos. Nim zdążył cokolwiek powiedzieć został niezwłocznie storpedowany przez prowadzącego zebranie pracownika zarządcy. Dziwaczna sytuacja - zarządca broni się, mimo iż jeszcze żaden "atak" nie nastąpił. Zebranie trwa i kolejne osoby zadają niewygodne pytania. Atmosfera zaczyna gęstnieć. Czuć nerwową atmosferę. Zarządca nieco przełamanym głosem i o ton niższym, odpowiada. Padają negatywne komentarze a w powietrzu czuć rosnące napięcie. W końcu jakby przełom. Zarządca obiecuje zmiany, wszystko skrzętnie notuje, wychodzi z inicjatywą poprawy sytuacji właścicieli. W końcu widać, że zarządcy zależy by zebranie jak najszybciej zakończyć. Nagle to, co powinno być w standardzie usług, teraz chwilowo zachwyca właścicieli. Wreszcie czują się zauważeni i mają nadzieję na zmiany. Trwa wzmożona dyskusja. W końcu każdy z właścicieli się wygadał, wyrzucił z siebie problemy. Zapada cisza. Nie ma już pytań. Zarządca kończy pospiesznie zebranie. Po zebraniu wszyscy się rozchodzą, każdy przecież ma ważne sprawy i trzeba iść "trochę pomieszkać". Zarządca w końcu może odetchnąć. Kolejne miesiące spokoju. Kolejny rok do przodu. A potem, coś się znowu wymyśli.

To zapewne bardzo podobny przebieg zebrania w wielu wspólnotach.

W wielu przypadkach wygląda to też np. tak, że tylko jeden z właścicieli jest aktywny we wspólnych sprawach, zaś reszta nie chce się angażować (nie chce wiedzieć jak jest, lub że jest źle, byle był spokój). W związku z czym, taka aktywna osoba jest szybko postrzegana jako problematyczna, czasem nawet jako doszukująca się "dziury w całym", jako potencjalny wichrzyciel spokoju, ktoś kto może ściągnąć problemy na innych. Taka osoba jest pacyfikowana, zabiera się jej głos, często piętnuje lub zwalcza albo izoluje. W ten sposób w zaciszu wspólnot niszczy się aktywność i zaangażowanie. A przecież ta aktywność i zaangażowanie są narzucone właścicielom lokali ustawą. Bowiem do obowiązków właścicieli należy współdziałanie i dbanie o sprawy wspólne. Tylko wówczas istnienie i funkcjonowanie wspólnot ma sens. 

Zarządca​ profesjonalista

W Polsce firmy świadczące usługi zarządzania nieruchomościami wysokiej jakości praktycznie nie występują. To gatunek usługodawcy, który w zasadzie jeszcze się nie pojawił na rynku. A trzeba mieć na względzie, że w Polsce według danych urzędowych istnieje ponad 100.000 wspólnot mieszkaniowych.
Jeśli chodzi o ocenę usług, to w skali 5-gwiazdkowej, tylko nieliczni są w stanie dojść do 4,5. I są to oceny przyznane, jak się wydaje nawet ze znacznym podbiciem, bowiem większość tej branży jest tak zepsuta nieprofesjonalnymi usługami, że zaburzona jest realna ocena problemu i jego skala. Zatem efekt jest taki, że o profesjonalnym zarządcy z usługami na wysokim poziomie i w dobrej cenie, w wielu miejscowościach można tylko pomarzyć.

Kim jest więc ten tytułowy zarządca klasy premium? A prawidłowo, kim powinien on być? To zarządca oferujący ponadprzeciętne usługi, zapewniający znacznie więcej, niż to, co obecnie mieści się w standardzie tego rodzaju usług, dbający i zabiegający o sprawy właścicieli lokali. To zarządca, którego pracownik stoi już za drzwiami, zanim zdążyliśmy jeszcze wziąć telefon do ręki, żeby do niego zadzwonić. Zarządca przewidujący i wybiegający wzrokiem w przyszłość. Dbający o to, by żadna awaria, szkoda lub inny problem nie wystąpiły. Reagujący w razie potrzeby w trybie natychmiastowym. Wyrażający troskę o czyjeś dobro i mienie, proponujący wdrożenie nowych rozwiązań, oszczędności. To zarządca, którego pracowników możemy obserwować w trakcie prac na terenie nieruchomości, zarządca któremu ufamy. Z takim zarządcą nieruchomość jest ciągle w doskonałym stanie i nie można się do niczego przyczepić, ani nic mu zarzucić.

Zebranie z takim zarządcą, to nie przykre formalności i gwarantowana kłótnia z wzajemnie oskarżającymi się sąsiadami, a bardziej tylko formalność i spotkanie biznesowo-towarzyskie. Na takim zebraniu właściciele lokali praktycznie nie zajmują się sprawami wspólnoty, bo wiedzą, że wszystkim zajął się już zarządca. Można usiąść wygodnie w fotelu, wypić kawę i usłyszeć, że wszystko jest w jak najlepszym porządku, że przewidując ewentualne problemy, już doraźnie podjęto odpowiednie działania.